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讨论分析中山楼市还有没上车机会  

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发表于 2017-10-31 16:19 |显示全部帖子
在隔壁成都水友的帖子中讨论了这个问题,还想单独发个帖,希望更多的人讨论。

首先,房价的上涨已经是既定事实,而国家越来越严厉的限购限售政策,也说明了房价基本没有大幅下跌的可能(个别炒作实在过分的除外,比如环京)。当然,房价大跌还有一个可能就是世界爆发战争或者金融危机,这个超出我们的预知范围,碰到也没办法。

如果此刻放眼全国,中山绝对不是值得投资楼市的地方。成都、重庆虽然也暴涨了,但未来前途仍然光明,杭州、宁波也同理。中山目前热门地区1.5万的价格,对比上述直辖市、省会和重点城市,有钱确实不如买那边的,只是都有限购政策买不到。

如果范围缩小到珠三角,中山也实在一般般。虽然吹什么粤港澳大湾区几何中心,吹得好像宇宙中心似的,但是中山地方小,各镇区零散发展也耗费了大量土地,处女地只剩翠亨新区和岐江新城,未来转型也难上加难。
比起佛山、东莞和惠州,我想象不出未来中山发展凭什么接近它们,不被继续拉大差距已经不错了。
即使深中通道建成,18号延长线落地,充满想象的深中地铁落地,市内空轨1号线落地,也没办法让中山产业能有多大改观。因为,没地了....巧妇难为无米之炊,但对房价还是有提振的。

对于我们每一个普通的中山人来说,这些发展问题不是我们可以控制的,我们普通人也只会考虑在工作生活的中山里面买房,即使投资个1套房子也首选中山。那么我们面临的是:①没买房上车的要好好想了,之前错过了就是错过了,生活还是要继续的;②上了车有地方住了,有点闲钱,还想投资一套。毕竟从长远来说,国外发展经验也摆在那里,房价还是稳稳上涨的。未来大城市就是有钱的买房,没钱的租房。

那么买哪里呢?
首先,可以肯定的是,中山未来发展在东边:东区、开发区、翠亨新区、民众、三角。
逻辑也很简单:①有地,这是最最重要的,石岐、西区已经没地了,南区有地,但为了保护五桂山会控制人口;②靠近深中通道,也就是靠近深圳;③靠近南沙。

东区、开发区:已经太贵,但也不是完全不能考虑,要买请买靠近博爱路房子,更好的就是博爱路+长江路房子。有心买的话,好好走走挖掘一下二手房。

翠亨新区:无房可买,在炒的所谓翠亨新区都是在南朗的,毫无交通规划可言。现在雅xx、碧xx、保x在那边神仙打架,我们P民观看下就好。真想买那边的话,问问自己为何不买东区、开发区博爱路沿线的房子。
至于真正的翠亨新区那个横门岛上,是不会轻易卖地搞房地产的,未来肯定以人才房、租赁房为主。即使批了一小块地搞房地产,那也是很久以后的事情,而且必定是天价。

民众:因为深茂高铁设站+广州地铁18号线延长线概念,而且靠近南沙,已经被开发商爆炒一波,都炒到上万了。现在深茂高铁又很大可能不在此设站,18号线也是三角、民众2选1,再加上民众基础差,土地以农用地为主,要改用途还要慢慢改,要追赶还很遥远。另外现在民众的楼盘不仅贵而且都是小开发商,一大坨九几年的地纷纷趁这波涨幅建房子卖,地块小、老板是私人的,也卖死贵,实在不堪入目。可以肯定的是,买了民众那些地块小,就孤零零几栋楼的小楼盘,除非民众利好爆棚,否则会被坑得比较惨。

三角:这里还可以看看,目前价位没有民众炒的那么高。毕竟三角、民众靠近南沙,未来还是有南沙客溢出机会的,但是就别指望能溢出到像珠海拉高坦洲的房价的程度了。和民众一样可以拼未来18号线设站。从中山空轨1号线来说,未来在福源路设站也是利好,而且靠近港口,三角福源路的楼盘离卖1.3W+的保利国际广场10-15分钟车程。现在大南沙特大桥在修所以堵,明年怎么也该搞定了。

总结:
①三角、民众拼地铁,拼未来南沙暴涨的溢出。虽然民众现在炒的过高,但地铁一通都不是问题,不通就爆炸,只是路过不设站也爆炸,风险大。三角因为还没有炒的太高,风险小不少。而且如果采取了番禺广场直通中山站的地铁线路,三角是必定会设站的。无论买三角还是民众,一定要买大一点的楼盘,不要买那些孤零零几栋楼的。有一些地块是9X年的小楼盘还找碧XX冠名了,真是无所不用其极。

②东区、开发区未来依然是中山老大,虽然价格目前高了,但仍然值得考虑,重点考虑博爱路+长江路的。未来深中通道建成后,假如过桥费合理,深圳人会过来住,那么他们是住不了翠亨新区的,只能住在博爱路。另外,不考虑深圳溢出的话,中山这种小城市,你不买市中心还买哪里?

③翠亨新区无法考虑,别被南朗的楼盘坑了,有钱买那边不如买上面②。


抛砖引玉,期待大家批评指正

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    发表于 2017-11-1 14:24 |显示全部帖子
    其实我想讲,你好多野都讲对,就是讲错一样。西区真是好多地,就美林春天个边,奥园附近真是好多地。包括中医院个边都好多。

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    发表于 2017-11-1 14:52 |显示全部帖子
    回复 xljack 的帖子

    对,是忽略了,那边也还是有地的。
    打了那么多字,都没人回..

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    发表于 2017-11-1 14:55 |显示全部帖子
    1、关于土地面积,翠亨新区可开发土地面积超过80平方公里,相当于一个福田区,够中山开发20年的,再加上城区北拓,港口镇大片空地纳入主城区,所有中山可开发空间非常大,30年内无忧。
    2、关于转型升级,根据上一点分析,首先排除土地面积对升级的限制。中山转型升级的动力就是来自于对岸的深圳,深圳西部地区那才叫土地开发殆尽,基本靠填海维持,部分高端资源西拓进入中山应该是水到渠成的事情,这一切的实现都有赖于便捷得交通体系,所以中山未来5到10年的主要任务就是完善交通体系。

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    发表于 2017-11-1 15:21 |显示全部帖子
    其实我是觉得中医院一带有好大的发展潜力,现在人口开始慢慢多了。旧石岐区房屋老化情况严重。重建又难以实行。所以人口会慢慢向周边扩散。最得益是中医院一带。大信新家园一带。新的规画区路宽,绿化可以。唯一不好的就是西区管理得很垃圾,我真的想不明,一个这么好的新区可以比流动小贩随意摆卖。一些基楚建设外观破损十年都不修,如花基,行人道那些。可以向深圳关内学习一下么。

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    发表于 2017-11-1 16:39 |显示全部帖子
    新房子永远值钱,以后人口减少了,刚需盘就会不值钱。有钱的还是买别墅和豪宅好。以后人手几套房,谁稀罕那些八九十方的房子。

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    发表于 2017-11-1 16:54 |显示全部帖子
    珠三角有天然的人口吸引力,加上放开二胎。未来珠三角的人口还是回继续增加。在人口增加、收入增加的前提下,加上人民的物质追求,房价长远看依然是看好的,只是房价价格不能波动太大,否则民怨四起。同时,落实房子是用来住的,不是用来炒的定位,严格限制外来资本投入到购房市场。

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    发表于 2017-11-1 19:36 |显示全部帖子
    我都觉得新家园一带不错,去哪个商圈都方便,管理我就不清楚,但至少我觉得地理位置不错
    good business

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    发表于 2017-11-1 20:27 |显示全部帖子
    石岐还有土地的,很多都是村集体用地,最近石岐区政府在做打包收购。我和楼主的想法基本一致,买房买市中心是最稳的

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    发表于 2017-11-2 09:21 |显示全部帖子
    冇地?依家改变政策了土地持有将会以政府优先...另外中山目前定位-交通枢纽,人口比唔上,产业又比唔上。然后南区还有好多盘起紧,想上车就要快了,以上劣见。

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    发表于 2017-11-2 10:19 |显示全部帖子
    回复 0760lby 的帖子

    是的,文中关于土地的说法是相对的,并不是说其他地方完全没地。和其他城区比,东区相对地多是肯定的。
    地只是一方面,文中更重要是想说中山未来在东边,而东边就是东区、火炬、翠亨新区、三角、民众这5个地方。

    南朗其实也还可以,地也爆多。南朗对比三角、民众的话,后两者还有通地铁和靠近南沙这2个大杀器,所以就优先推荐了。

    从GDP来说,民众自然不行,三角已经很不错了。

    看看2016年前10GDP:
    NO.1 火炬区506.36亿元 增速11.5%
    NO.2 小榄镇287.03亿元 增速7.8%
    NO.3 东区209.61亿元 增速9.4%
    NO.4 石岐区190.08亿元 增速7.8%
    NO.5 坦洲镇175.35亿元 增速10.0%
    NO.6 三乡镇151.73亿元 增速10.5%
    NO.7 南头镇137.54亿元 增速10.2%
    NO.8 东凤镇133.01亿元 增速9.1%
    NO.9 三角镇132.62亿元 增速9.2%
    NO.10 古镇镇128.25亿元 增速9.3%

    三角超过南头和东凤是迟早问题。三乡和坦洲还比较难超,因为这两个镇区人多,第三产业产值厉害,其中坦洲工业也很不错。不过2016年房地产给这两个镇区GDP贡献不小,三角2016年房地产对GDP贡献跟这两个镇区不能比。这反过来也说明三角2016年在工业方面(固定资产投资)方面不错。

    从2017年328招商会上也看到,三角签约项目是200多亿,三乡只有可怜的2-3个亿。
    虽然这200多亿可能有水分,要落地也可能要很久,但这对比也很强烈了。

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    发表于 2017-11-2 16:51 |显示全部帖子
    回复 0760lby 的帖子

    石岐还有地?你是那条村?

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    发表于 2017-11-2 17:35 |显示全部帖子
    回复 danliu6666 的帖子

    岐头,张溪仲有

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    发表于 2017-11-2 23:18 |显示全部帖子
    回复 danliu6666 的帖子

    岐港片区大片地

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    发表于 2017-11-3 10:27 |显示全部帖子
    讲今年,明年年头,你发觉楼价都无乜跌的,你好拉拉霖上车了。要不又要升了
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